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二级市场走弱，“固收+”基金蓄势进入REITs市场，已成立超500亿 |公募REITs面面观
📋总体概括
尽管公募REITs二级市场持续承压——中证REITs全收益指数今年跌超7%，逾八成个券下跌、多只产业园区REITs跌幅超30%，成交额持续低迷——但公募基金正加速入场。目前已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，「固收+」基金已成立超500亿，部分债基中报显示REITs已进入持仓。机构认为公募基金带来的潜在增量资金空间较大，市场正从供给冲击转向需求驱动；但一级市场打新收益骤降，新上市产品甚至首日破发。
⚡关键信息
- ▸中证REITs全收益指数今年累计跌超7%，全市场日成交额仅4.30亿元，换手率0.43%。
- ▸逾八成存量REITs年内下跌，半数跌超10%，招商科创REIT等多只产业园项目跌幅超30%。
- ▸已有90只新发「固收+」基金明确可投REITs，该类基金成立规模已超500亿元。
- ▸部分债基中报显示REITs已现身持仓，机构判断市场正从供给冲击转向需求驱动。
- ▸打新热度消退，创金合信北京国资公司REIT上市首日即破发。
🔥犀利点评
一边是跌跌不休的行情和破发的打新，一边是「固收+」500亿资金排队进场，这更像政策引导下的被动配置而非主动抄底。产业园REITs跌超30%暴露的是底层资产现金流的真实恶化，光靠增量资金接盘救不了基本面。所谓「需求驱动」成色几何，要看这500亿是真金白银建仓，还是 merely 拓宽了投资范围的一道条款。
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